Służebność przesyłu to ograniczone prawo rzeczowe (prawo na rzeczy cudzej), które zapewnia uprawnionemu (przedsiębiorcy przesyłowemu np. Zakładowi Energetycznemu) tylko ściśle określony zakres uprawnień względem rzeczy (nieruchomości), na których przedsiębiorca przesyłowy wybudował swoje urządzenia.
Do urządzeń tych należą, zgodnie z art.49 § 1 kodeksu cywilnego urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne,które nie są częścią składową gruntu lub budynku (cudzego), na którym zostały usytuowane (wybudowane), a są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego.
Prawo to oznacza, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomościj, na której zlokalizowane są urządzenia przesyłowe, np.słupy niskiego, średniego oraz wysokiego napięcia, przez które przechodzą napowietrzne linie energetyczne, sieci wodociągowe, gazowe oraz inne urządzenia – wybudowane i eksploatowane przez przedsiębiorstwa przesyłowe (np. wodociągowe, energetyczne) zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń w zakresie niezbędnym dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania tychże urządzeń (art. 3051 kodeksu cywilnego).
Służebność przesyłu została wprowadzona do polskiego prawodawstwa z dniem 3 sierpnia 2008 r. art 1 pkt 2 ustawy z 30 maja 2008 r. (Dz.U.08.116.731) zmieniającej ustawą KODEKS CYWILNY w celu uregulowania stosunków prawnych dotyczących urządzeń przesyłowych między przedsiębiorcami przesyłowymi i właścicielami nieruchomości, na których takie urządzenia się znajdują .
Służebność przesyłu ma zastosowanie nie tylko w sytuacji, gdzie urządzenia przesyłowe już istnieją na cudzych nieruchomościach gruntowych, ale również w sytuacji, kiedy inwestycja taka jest dopiero planowana. Dotychczasowe korzystanie przez przedsiębiorcę przesyłowego z cudzej własności (nieruchomości) i pobudowanie na tych nieruchomościach przez przedsiębiorcę przesyłowego urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz innych podobnych urządzeń i eksploatowanie przez przedsiębiorstwa przesyłowe (np. wodociągowe, energetyczne) tych urządzeń w zakresie niezbędnym dla zapewnienia prawidłowego ich funkcjonowania jest niczym innym jak tylko bezumownym korzystaniem tzn.takim korzystaniem, które w żaden sposób nie zostało potwierdzone żadną umową zawartą z właścicielem nieruchomości, na której te urządzenia zostały umieszczone. W związku z tym właściciele tych nieruchomości nie czerpią z udostępnienia swoich nieruchomości przedsiębiorcom przemysłowym żadnych korzyści finansowych, do których mają prawo. Właścicielowi nieruchomości przysługuje wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z
nieruchomości od dnia jej zakupu z zastrzeżeniem art. 118 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, ktory mówi o tym, iż termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a
dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - trzy lata.
Sprawę Wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości regulują przepisy Kodeksu Cywilnego (art. 224 § 2, art. 225 kc) i jest ono określane jednorazowo za cały miniony okres ( tj. do 10 lat wstecz dla osoby fizycznej i 3 lata dla firm) korzystania z nieruchomości przez posiadacza bez tytułu prawnego liczony do dnia 3 sierpnia 2008 r.
O wysokości należnego wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości decydują stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy, w określonych warunkach i czas posiadania rzeczy przez przedsiębiorcę przesyłowego (wyrok SN z dn. 7 kwietnia 2000 r., sygn. akt IV CKN 5/2000, wyrok SN z dn. 15.09.2005 r., sygn. akt II CK 61/2005).
Stosownie do uchwały SN z 17 czerwca 2005 r., sygn. III CZP 29/05: właścicielowi nieruchomości przysługuje roszczenie o odpowiednie wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości, przeciwko posiadaczowi służebności w złej wierze, a za takim zgodnie uważa się przedsiębiorcę przesyłowego, jeżeli nie uzyskal on żadnego tytułu prawnego do władania cudzą nieruchomością.
Należy mieć również na uwadze iż na potrzeby ustalenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie należy określić zwaloryzowaną wartość czynszu dzierżawnego w poszczególnych latach korzystania z gruntu. Ponieważ wynagrodzenia nie dotyczą szkód i są związane wyłącznie z opłatami za korzystanie z nieruchomości,oprócz należnego właścicielowi nieruchomości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez przedsiębiorcę przesyłowego z jego własności (nieruchomości), właścicielom tych nieruchomości należy się stosowne odszkodowanie.
Odszkodowanie związane są z zadośćuczynieniem za szkody powstałe podczas budowy infrastruktury (np. gazociągu przesyłowego, sieci wysokiego napięcia, itp.) mimo uzyskania zgody właściciela na czasowe zajęcie nieruchomości oraz szkody wynikające z samego istnienia sieci w przestrzeni nieruchomości.
Na wyliczenie wysokości odszkodowania mają wpływ między innymi takie czynniki jak:
1) Budowa sieci:
- utrata pożytków (korzyści) z nieruchomości (w trakcie trwania sezonu wegetacyjnego, w trakcie następnego sezonu produkcyjnego,utrata pożytków spowodowana wprowadzeniem naziemnych elementów infrastruktury
- utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości : utrudniony dojazd do nieruchomości, zakłócenia w dostawie mediów, oddziaływanie promieniowania elektromagnetycznego, hałas, drgania itp.
2) Eksploatacja sieci przez przedsiębiorstwa przesyłowe: -
- zmniejszenie wartości użytkowej nieruchomości (przejściowe lub trwałe)
- zmniejszenie wartości rynkowej nieruchomości poprzez trwale ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości
- zmniejszenie wartości rynkowej nieruchomości poprzez zmianę dotychczasowej funkcji nieruchomości na funkcję o mniejszej wartości ( np. na nieużytki)
Zgodnie z przepisami prawnymi właściciele nieruchomości mogą dochodzić opłat za lata poprzednie( wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz stosowne odszkodowani) jeżeli nie wyrazili zgody na bezpłatne korzystanie z przestrzeni nieruchomości, jednak nie mogą domagać się takich opłat na przyszłość .
Dalsze opłaty na rzecz wlaścicieli nieruchomości, na ktorych przesiębiorca przesyłowy wybudował lub dopiero zamierza wybudować urządzenia przesyłowe, są możliwe tylko wówczas, jeżeli na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego zostanie ustanowiona służebność przesyłu tzn.jeżeli pomiędzy przesiębiorcą przesyłowym a właścicielem nieruchomości zostanie zawarta właściwa umowa w formie aktu notarialnego, która szczegółowo określi zakres czynności, które przedsiębiorca przesyłowy może wykonywać w stosunku do nieruchomości, a tym samym z jakimi działania przedsiębiorcy właściciel nieruchomości się zgadza. W szczególności w umowie powinny być ustalone wysokość i zasady płatności wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości Jeśli strony ustanawiają w umowie służebność przesyłu na nieruchomości, na której już zainstalowano urządzenia, w umowie warto również ustalić kwestię opłaty za korzystanie z gruntu przez przedsiębiorcę przesyłowego za okres przed wejściem w życie przepisów o służebności przesyłu, czyli do 3 sierpnia 2008, o ile dotychczas kwestia opłat za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie została pomiędzy stronami uregulowana.
Podkreślić należy, iż ustanowienie służebności może nastąpić odpłatnie albo też nieodpłatnie tzn. właściciel nieruchomości może zgodzić się , aby przedsiębiorca przesyłowy nie placił jemu żadnych pieniędzy z tego tytułu, iż korzysta z jego własności.
W praktyce jednak bardzo rzadko zdarza się, by właściciele obciążonej nieruchomości wyrazili zgodę na ustanowienie sużebności przesyłu i jednocześnie zrezygnowali z jakiegokolwiek ekwiwalentu pieniężnego, który im się słusznie należy i który to ekwiwalent pieniężny jest im zagwaranowany przez przepisy prawa.
Oczywistym jest fakt, iż służebność przesyłu nie ustanowi się sama.
W tym celu potrzebne jest działanie którejkolwiek ze stron: właściciela nieruchomości lub przedsiębiorcy przesyłowego wyrażające się w przedstawionym w formie pisemnej oświadczeniu(wezwaniu) do ustanowienia służebności przesyłu i określenia warunków umowy oraz zapłaty za okres przeszły i przyszły.
Instytucja służebności przesyłu oznacza to, że zarówno właściciel nieruchomości, na której urządzenia przesyłwe znajdowały się przed wejściem w życie przepisów wprowadzających służebność przesyłu, jak i przedsiębiorca przesyłowy, mogą domagać się zawarcia umowy ustanawiającej służebność przesyłu oraz ustalenia wynagrodzenia.
Należy przy tym wziąć pod uwagę, iż żadnej ze stron, ani przedsiębiorcy przesyłowemu ani też wlaścicielowi nieruchomości nie przysługuje prawo do odmowy ustanowienia slużebności przesyłu ! Kwestię sporną mogą stanowić jedynie warunki samej umowy określające sposób korzystania z cudzej nieruchomości jak i warunki określające wysokość i sposób wynagrodzenia dla właścicieli nieruchomości.
Ustawodawca przyjął zasadę, iż w przypadku sądowego ustanowienia służebności przesyłu odpowiednie wynagrodzenie ustalał będzie sąd.
Wynagrodzenie to powinno uwzględniać:
• szkody poniesione przez właściciela nieruchomości (brak możliwości zabudowy i czerpania z przedmiotowej nieruchomości pożytków) na skutek wybudowania na nieruchomości urządzeń przesyłowych;
• zakres ograniczeń własności nieruchomości i powodowanych uciążliwości (tj. rozmiar, rodzaj, położenie, właściwości i sposób eksploatacji urządzeń przesyłowych,
• rodzaj, przeznaczenie i powierzchnię nieruchomości należącej do właściciela nieruchomości;
• niemożność korzystania z nieruchomości, na której posadowiono urządzenia przesyłowe w sposób zgodny z jej społeczno – gospodarczym przeznaczeniem;
• przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;
• konieczność zachowania stref ochronnych wyłączonych spod zabudowy wskutek wybudowania urządzeń przesyłowych;
• ograniczenie zdolności inwestycyjnych na nieruchomości;
• obniżenie jakości, funkcjonalności i wartość nieruchomości gruntowych, na których posadowiono urządzenia przesyłowe.
Tak więc w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości nie wyraża zgody na wybudowanie przez przedsiębiorcę przesyłowego urządzeń przesyłowych na terenie jego nieruchomości gdyż nie może porozumieć się z przedsiębiorcą przesyłowym w kwestii umowy służebności przesyłu, przedsiębiorca przesyłowy uda się do Sądu o wydanie orzeczenia zezwalającego jemu na korzystanie z cudzej nieruchomosci celem wybudowania na niej urządzeń przesyłowych. Podstawę przedsiębiorcy przesyłowemu daje orzeczenie Sądu.
Należy w tym miejscu wskazać, że w wyroku z dnia 11 maja 2005 r. Sąd Najwyższy potwierdził, że właścicielom gruntów należy się od przedsiębiorstw wykorzystujących te urządzenia godziwa rekompensata.
W wyroku z dnia 11 maja 2005 r., (III CK 556/2004) Sąd Najwyższy - Izba Cywilna stwierdza:
„(…)Jednakże należy również pamiętać o zapewnieniu ochrony właścicielom gruntów, na których znajdują się urządzenia takie jak słupy i linie energetyczne, telefoniczne, wodociągi i gazociągi wykorzystywane przez firmy przesyłowe”.
Wniosek o ustanowienie służebności przesyłu składa się do Sądu właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
Wpis sądowy do tego wniosku – zgodnie z ustawą o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - wynosi 200 zł.
Dokumenty wymagane do złożenia wniosku to m. in:
• odpis aktualny z księgi wieczystej dla nieruchomości, na której posadowiono urządzenia przesyłowe, na okoliczność potwierdzenia przysługującego właścicielowi prawa własności
nieruchomości;
• mapkę do celów prawnych lub inne dokumenty, na okoliczność wykazania istnienia oraz miejsca ulokowania na nieruchomości urządzeń przesyłowych;
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jeśli sporządzono taki plan);
• pismo skierowane przez właściciela nieruchomości do przedsiębiorstwa przesyłowego, na okoliczność stwierdzenia, że właściciel nieruchomości dążył do zawarcia z
przedsiębiorstwem przesyłowym umowy o ustanowienie służebności przesyłu, bez konieczności przeprowadzania postępowania sądowego;
• pismo, w którym przedsiębiorstwo przesyłowe odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, na okoliczność wykazania, że spełniona została przesłanka przepisu
z art. 3052 § 2 kodeksu cywilnego.
Jak z powyższego wynika, służebność przesyłu może powstać w drodze umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a właścicielem urządzeń przesyłowych zawartej w drodze polubownej oraz z mocy orzeczenia sądowego.
Oznacza to, że zarówno właściciel nieruchomości, na której urządzenia te znajdowały się przed wejściem w życie przepisów wprowadzających służebność przesyłu, jak i przedsiębiorca przesyłowy, mogą domagać się zawarcia umowy ustanawiającej służebność przesyłu oraz ustalenia wynagrodzenia.
Oprócz ustanowienia służebności przesyłu w drodze umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a właścicielem urządzeń przesyłowych zawartej w drodze polubownej oraz z mocy orzeczenia sądowego, slużebność przesyłu może powstać w drodze zasiedzenia.
Właściciele nieruchomości, przez które biegną instalacje typu linie energetyczne, gazociągi, wodociągi itp. muszą wiedzieć, że przedsiębiorstwo, do którego należy taka instalacja może w pewnych sytuacjach zasiedzieć służebność przesyłu .
Służebność przesyłu (czyli prawo do korzystania przez przedsiębiorcę przesyłowego w oznaczonym zakresie z nieruchomości należącej do innej osoby, zgodnie z przeznaczeniem urządzeń, które przedsiębiorca zamierza wybudować lub już wybudował) jest ograniczonym prawem rzeczowym, które przedsiębiorca przesyłowy może zasiedzieć.
Pozwalają im na to przepisy Kodeksu Cywilnego a zwłaszcza przepis art. 292 , w zw. z art. 172 § 1 k.c.). który przewiduje taką możliwość (zasiedzenia służebności przesyłu) i jednocześnie określa przesłanki, których spełnienie może spowodować zasiedzenie służebności przesyłu. Nie należy zapominać również, że w tym przedmiocie ustawodawca odsyła do odpowiedniego stosowania przepisów o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie, tj. art. 172, 173, 175 i 176 kodeksu cywilnego.
Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 11 grudnia 2008 r. (II CSK 314/08), wskazał, że „według art. 3054 k.c., do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych, a więc m. in. art. 292 k.c.” Przedsiębiorca przesyłowy może żądać sądowego stwierdzenia zasiedzenia przez niego służebności przesyłu, jeżeli korzystał przez 30 lat ( w złej wierze) lub 20 lat (w przypadku dobrej wiary) z urządzeń przesyłowych, które są widoczne i trwałe. W takim przypadku służebność przesyłu zostanie stwierdzona w postępowaniu sądowym. Zgodnie ze stanowiskiem wyrażonym przez Sąd Najwyższy (uchwała z 7 października 2008 roku, sygn.: III CZP 89/03) nabycie w drodze zasiedzenia służebności odpowiadającej służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorstwa dopuszczalne było także przed ustawowym uregulowaniem służebności przesyłu.
W przypadku ustanowienia przez Sąd slużebności przesyłu w drodze zasiedzenia przez przedsiębiorcę przesyłowego, właściciel nieruchomości nie będzie mógł domagać się od przedsiębiorcy przesyłowego żadnego wynagrodzenia za tolerowanie takiej instalacji na swojej nieruchomości, nawet za bezumowne korzystanie, gdy przedsiębiorca korzystał z nieruchomości bez tytułu prawnego.
Tak więc ustanowienie slużebności przesyłu w postanowienia sądowego o zasiedzeniu służebności przesyłu ma to bardzo istotne konsekwencje dla właścicieli nieruchomości ,na której posadowione są urządzenia przesyłowe Jeżeli przedsiębiorca przesyłowy uzna, że ma postawy do tego, aby ustanowić służebnośc przesyłu poprzez zasiedzenie (co wcale nie znaczy, że ma rację), złoży do Sądu właściwy wniosek.
Sąd rozpoznając taki wniosek będzie badał, czy przedsiębiorca przemysłowy użytkował cudzą nieruchomość w dobrej czy też złej wierze. Użytkowanie cudzych nieruchomości przez przedsiębiorstwa przesyłowe w dobrej wierze Sąd ustali wtedy, gdy przedsiębiorca przemysłowy wybudował urządzenia przesyłowe na cudzej nieruchomości w oparciu o decyzję o wywłaszczeniu nieruchomosci na podstawie art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (tekst jednolity: Dz. U. 1974 r. Nr 10 poz. 64 ze zm.) lub w oparciu o decyzję administracyjną, wydaną choćby na podstawie przepisów ustawy z dnia 6 lipca 1950 o powszechnej elektryfikacji wsi i osiedli (tekst jedn. Dz. U. z 1954 r., Nr 32, poz. 135) w celu budowy urządzeń przesyłowych. Na ten właśnie sposób ustalenia, iż przedsiębiorca przemysłowy korzysta z cudzej nieruchomosci w dobrej wierze wskazał postanowienie Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 17 grudnia 2008 r. (I CSK 171/2008). Oczywiście to na przedsiębiorcy przesyłowym ciąży obowiązek przedstawienia jako dowodów w sprawie w/w decyzji dotyczacych poszczególnych nieruchomosci.
Poza tym pamiętać należy, iż od dnia użytkowania cudzej nieruchomości w oparciu o wyżej wspomniane decyzje , musi minąć co najmiej 20 lat, aby przedsiębiorca przesyłowy mógł nabyć służebność przesyłu w drodze zasiedzenia. Jeżeli Sąd ustali, iż przedsiębiorca przesyłowy wybudował na cudzej nieruchomości urządzenia przesyłowe bez jakichkolwiek decyzji administracyjnych, o których mowa powyżej, czyli użytkował cudzy grunt bez tytułu prawnego, przedsiębiorca przesyłowy jest posiadaczem w złej wierze, co znajduje odzwierciedlenie w wyroku Sądu Najwyższego (II CSK 346/08) z dnia 25 listopada 2008 r. W tej sytuacji może on nabyć służebność przesyłu (bezpłatnie) po 30 latach korzystania z cudzej nieruchomosci.
Ważne dla wlaścicieli nieruchomości jest to, iż dnia 5.06.2009 r. Sąd Najwyższy w sprawie sygn.akt I CSK 495/08 wydał postanowienie w ktorym stwierdził, że do posiadania prowadzącego do zasiedzenia służebności przesyłu na państwowym gruncie nie można zaliczyć okresu, w którym przedsiębiorstwo państwowe korzystało z tej służebności na rzecz Skarbu Państwa. Sąd Najwyższy w postanowieniu tym stwierdził, że sytuacja taka, tzn. korzystanie ze służebności przesyłu na rzecz Skarbu Panstwa trwała do 1 lutego 1989 r, czyli do czasu sprywatyzowania np. Zakładów Energetycznych.
Oznacza to, że 30-letni okres korzystania z cudzej nieruchomości dla ustalenia zasiedzenia służebności przesyłu, gdzie posiadaczem w złej jest przedsiębiorstwo przesyłowe, zaczyna się dopiero od dnia 1 lutego 1989 roku.
A zatem właściciele nieruchomości mogą ubiegać się o odszkodowanie i wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z ich nieruchomości jak również żądać ustalenia odpłatnej służebności przesyłu w drodze umowy pomiędzy nimi a przedsiębiorstwami przesyłowymi.
Dodatkowo warto wiedzieć, iż prawo do ustanowienia służebności przesyłu przysługuje także użytkownikowi wieczystemu.
Teza taka jest zawarta w postanowieniu Sądu Najwyższego z 17 stycznia 1974 r., III CRN 316/73. Stwierdzono w nim, że wieczyste użytkowanie zostało ukształtowane jako instytucja pośrednia między prawną kategorią własności a kategorią tzw. praw rzeczowych ograniczonych. Warto też wspomnieć o uchwale Sądu Najwyższego z 22 października 1968 r., III CZP 98/68, w której stwierdzono, że z charakteru użytkowania wieczystego wynika, że należy doń odpowiednio stosować przepisy dotyczące prawa własności, w tym przepisy normujące kwestię tzw. służebności drogi koniecznej, co w świetle obowiązujących przytoczonych wyżej uregulowan prawnych dotyczy również służebności przesyłu.
Należy przy tym pamiętać,że wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia.
Bardzo ważną kwestią jest również to, iż w niektórych wypadkach właściciel nieruchomości może żądać aby przedsiębiorca przesyłowy nabył od niego tę część nieruchomości, na której znajduje się urządzenia przesyłowe. Może to mieć miejsce wtedy, gdy przez posadowienie urządzeń przesyłowych korzystanie z gruntu jest niemożliwe lub bardzo utrudnione. Roszczenie takie powstaje jednak tylko wtedy, gdy wzniesione urządzenie przesyłowe ma wartość znacznie przenoszącą wartość zajętej nieruchomości. Wystąpienie z takim roszczeniem jest zgodne zgodnie z art. 231 § 2 kodeksu cywilnego.
Z pewnością wprowadzone przez polskiego ustawodawcę przepisy umożliwią przedsiębiorstwom przesyłowym legalny dostęp do nieruchomości, na których umieszczono urządzenia przesyłowe. Zyskają również właściciele nieruchomości, gdyż będą mogli domagać się odpowiedniego wynagrodzenia w przypadku, kiedy przedsiębiorca przesyłowy permanentnie odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu.
